Immobilie verkaufen oder behalten im Ruhestand?

Kurzantwort: Vergleiche die Wohnrendite deines Hauses mit dem, was der Verkaufserlös im Depot leisten würde. Im Beispiel (350.000 Euro Wert, 1.100 Euro ersparte Kaltmiete, 1,5 Prozent laufende Eigentümerkosten) liegt die Wohnrendite bei 2,27 Prozent. Aus 340.000 Euro Nettoerlös trägt ein Depot mit 5 Prozent Rendite und 2 Prozent Inflation über 30 Jahre eine Entnahme von 1.434 Euro im Monat, also die Miete plus rund 335 Euro Überschuss. Rechnerisch spricht das für den Verkauf. Dagegen spricht das Risiko: Bei 6 Prozent erwarteter Rendite und 15 Prozent Schwankung scheitert diese Rechnung in etwa 32 von 100 simulierten Verläufen vorzeitig, während die mietfreie Wohnung sicher ist.

Der Denkfehler: Die Immobilie ist kein Nullposten

Wer im Eigenheim wohnt, hat zwei Dinge gleichzeitig: eine Wohnung ohne Mietzahlung und ein Vermögen von mehreren hunderttausend Euro, das nichts ausschüttet. Der übliche Satz "Ich wohne ja mietfrei" blendet aus, dass dieses Kapital gebunden ist. Umgekehrt blendet der Satz "Ich verkaufe und lege an" aus, dass dann jeden Monat Miete abfließt, und zwar steigend.

Fair vergleichbar werden die beiden Optionen erst über die Wohnrendite: Was wirft das im Haus gebundene Kapital an Wohnnutzen ab, nach Abzug der Kosten, die nur der Eigentümer trägt?

Wohnrendite = (Jahreskaltmiete für eine vergleichbare Wohnung − Eigentümerkosten) / Immobilienwert. Eigentümerkosten sind Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, also die Posten, die ein Mieter nicht zahlt.

Wohnrendite: die Zahl, die alles entscheidet

Die folgende Tabelle zeigt, wie stark die Wohnrendite von den laufenden Kosten abhängt. Als Annahme für die Eigentümerkosten sind hier 1,0 / 1,5 / 2,0 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr gerechnet. Setze deine echten Zahlen ein: die Instandhaltungsrücklage aus deiner Abrechnung, den Grundsteuerbescheid und die Versicherungsprämie.

Das Muster ist deutlich: In teuren Lagen mit hohen Kaufpreisen und vergleichsweise moderaten Mieten liegt die Wohnrendite oft unter 2 Prozent, in günstigen Lagen eher bei 3 Prozent. Dazu kommt die erwartete Wertentwicklung der Immobilie, die man ehrlicherweise als Bandbreite und nicht als Zahl ansetzen sollte. Wohnrendite plus erwartete Wertsteigerung ergibt zusammen die Gesamtrendite des Behaltens.

Die andere Seite: Was der Erlös im Entnahmeplan trägt

Beispielfall: Das Haus ist 350.000 Euro wert, nach Verkaufsnebenkosten von rund 3 Prozent bleiben etwa 340.000 Euro. Die vergleichbare Kaltmiete beträgt 1.100 Euro im Monat und steigt mit 2 Prozent pro Jahr. Wie lange trägt der Erlös diese Miete?

Annahme: 340.000 Euro Startkapital, Miete jeweils zum Jahresende gezahlt, Mietsteigerung wie angegeben, vor Steuern. Gerechnet über den Realzins r_real = (1+r)/(1+i) − 1.

Andersherum gefragt: Bei 5 Prozent Rendite und 2 Prozent Inflation trägt das Depot über 30 Jahre eine konstante Real-Entnahme von 1.434 Euro im Monat. Die Miete kostet 1.100 Euro, es bleiben also rund 335 Euro monatlich übrig, dauerhaft in heutiger Kaufkraft. Genau das ist der Wohnrendite-Vergleich in Euro: Das Depot leistet mehr, als das Haus an Wohnnutzen abwirft, weil 2,27 Prozent Wohnrendite unter 2,94 Prozent Realzins liegen.

Die dritte Spalte zeigt aber auch die empfindlichste Stelle: Steigen die Mieten schneller als die allgemeine Inflation, schrumpft der Vorsprung schnell. Bei 3 Prozent Mietsteigerung und 5 Prozent Rendite reicht der Erlös statt fast 49 nur noch gut 36 Jahre. Als Mieter trägst du das Mietsteigerungsrisiko, als Eigentümer nicht.

Wie viel Kapital deine Miete überhaupt braucht

Wenn du wissen willst, ob ein Verkauf finanziell überhaupt aufgeht, hilft die Rückwärtsrechnung: Wie viel Kapital ist nötig, um eine bestimmte Kaltmiete zu tragen? Gerechnet mit 5 Prozent Rendite und 2 Prozent Mietsteigerung:

Alles, was der Verkaufserlös über dieser Zahl liegt, ist echter Zugewinn an Freiheit: Geld für Reisen, für Pflege, für die Kinder. Liegt der Erlös darunter, verkaufst du dich in eine Lücke hinein, die später auffällt. Wie man solche Zusatzposten sauber einplant, steht im Artikel zu Pflegekosten im Entnahmeplan.

Steuern: beim Verkauf und danach

Der Verkauf des selbst genutzten Eigenheims ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Bei vermieteten Objekten gilt dagegen die Zehnjahresfrist. Das ist der Grund, warum die Rechnung für Selbstnutzer meist deutlich freundlicher aussieht als für Vermieter.

Danach greift die Abgeltungsteuer auf die Depot-Entnahmen, allerdings nur auf den Gewinnanteil der verkauften Anteile. Für eine Jahresentnahme von 13.200 Euro (also 1.100 Euro Miete im Monat) aus einem Aktien-ETF mit 30 Prozent Teilfreistellung und 1.000 Euro Sparerpauschbetrag:

Bei 40 Prozent Gewinnanteil musst du also rund 13.968 Euro brutto entnehmen, damit 13.200 Euro für die Miete übrig bleiben. Das ist verkraftbar, aber es gehört in die Rechnung. Details dazu stehen im Artikel Entnahmeplan und Steuern.

Das Risiko, das die Durchschnittsrechnung verschweigt

Alle Tabellen oben unterstellen eine jedes Jahr gleiche Rendite. Ein echtes Depot schwankt, und die Reihenfolge der guten und schlechten Jahre entscheidet mit. In der Monte-Carlo-Simulation des Rechners (340.000 Euro, 1.100 Euro Miete real, erwartete Rendite 6 Prozent, Schwankung 15 Prozent, 2 Prozent Mietsteigerung, 3.000 Verläufe) ergibt sich:

Mit 3 Prozent Mietsteigerung statt 2 Prozent steigt das Risiko über 30 Jahre von 31,7 auf 44,0 Prozent. Das ist der Kern der Entscheidung: Die mietfreie Wohnung ist ein sicherer, aber niedriger Ertrag. Das Depot hat den höheren Erwartungswert, aber ein reales Scheiterrisiko, und zwar ausgerechnet bei der Grundausgabe Wohnen. Wer verkauft, sollte deshalb nicht die volle Miete aus dem schwankenden Depot bezahlen, sondern die Miete durch die sichere Rente decken und das Depot für den Rest nutzen. Warum die Reihenfolge der Renditen so viel ausmacht, steht im Artikel zum Renditereihenfolge-Risiko.

Und was ist mit Teilverkauf und Verrentung?

Zwischen Behalten und Verkaufen liegen Modelle, die Liquidität freisetzen, ohne dass du ausziehst: Leibrente, Teilverkauf mit Nießbrauch, Umkehrhypothek. Rechnerisch sind sie alle dieselbe Frage: Du gibst einen Teil des Immobilienwerts ab und zahlst dafür ein laufendes Nutzungsentgelt oder Zinsen.

Der Maßstab bleibt derselbe wie oben. Liegt das Nutzungsentgelt für den abgegebenen Anteil über dem Realzins, den das freigesetzte Geld im Entnahmeplan bringt, verlierst du bei der Konstruktion. Nimm den konkreten Prozentsatz aus dem Angebot, nicht Durchschnittswerte aus Werbebroschüren, und rechne die freigesetzte Summe im Entnahmeplan-Rechner durch. Dazu kommen bei allen drei Modellen Nebenkosten und Bewertungsabschläge gegenüber dem freien Verkauf, die den Vergleich weiter zulasten der Verrentung verschieben.

Die nicht rechenbaren Argumente

Zahlen entscheiden diese Frage nicht allein, und das ist in Ordnung. Für das Behalten sprechen die vertraute Umgebung, das Nachbarschaftsnetz und die Sicherheit, nicht gekündigt werden zu können. Für den Verkauf sprechen Barrierefreiheit, kleinere Nebenkosten, keine Instandhaltungsüberraschungen und die Nähe zu Ärzten und Einkauf. Viele entscheiden sich am Ende für einen Verkauf mit Umzug in eine kleinere, barrierefreie Eigentumswohnung: Das setzt einen Teil des Kapitals frei und behält die Wohnsicherheit.

Rechne deinen eigenen Fall

Setze deinen realistischen Verkaufserlös, deine Vergleichsmiete und deine Wunschdauer ein: Der Entnahmeplan-Rechner zeigt dir Reichweite, Restkapital-Verlauf, Steuern und Pleitewahrscheinlichkeit in Sekunden. Vergleiche das Ergebnis mit deiner Wohnrendite, dann hast du die Grundlage für eine ruhige Entscheidung.

Häufige Fragen